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1．建筑智能化物业管理的概念
建筑智能化物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在建筑智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境、清洁绿化、案例保卫、租赁业务、机电设备运行与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效和完善的优质服务。
建筑智能化的物业管理将有效的实施对建筑智能化的设施和场地的管理，充分发挥建筑智能化物业的使用价值，并使物业保值、增值。
2．建筑智能化物业管理的特点
与传统建筑的物业管理相比较，建筑智能物业管理的特点如下所述。
传统建筑的物业管理
智能化的物业管理
管理对象
建筑及其设备设施系统是建立在机械加工与土木工程的基础上，适用的是机械加工精度和加工误差
各种智能化系统，以微电子类产品为主体的设备设施
维护方式
传统维护方式是停机检修，出现故障再进行抢修，属于应急处理作业方式
建筑设备自动化子系统、安全防范子系统、停车场监控子系统等要求不停顿地工作。因此，要求物业管理部门在保证不间断正常运行的前提下进行预案维护
对专业人才的要求
传统的建筑行业要求土建和机电设备领域的单一人员
智能化系统要求电子技术、通信、自动化、信息技术等专业方面多工种、复合型的专业人才
对物业管理的要求
传统的物业管理是对设备设施现场的隐性检查
智能化系统是对设备设施进行远程的实时监控
建筑智能化物业管理将实现以下的管理目标。
4．建筑智能化物业管理的内容
建筑智能化物业管理的内容，不但包括原传统物业管理的内容，即日常管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护，还增加了新的管理内容，如固定资产管理、租赁业务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护等以新的管理内容和方式。
（1）经营管理功能
（2）运行管理功能
（3）用户出租、服务管理功能
二、建筑智能化设备运行与维护管理
智能建筑的设备维修保养，应注重预防性维修为主的指导思想，要根据不同设备性能的特点制定不同时限的设备维修保养计划和严格的保养标准，使设备保养维修工作达到标准化和表格化。建立设备维修保养数据库，收集和整理完整的维修图纸、历史记录等文档；设备的预测性维护保养，不仅能达到防患于未然，减少故障维修的工作量，并使设备长期处于良好的工作状态。另外还必须制定相应的操作规程和管理制度，并且要特别注重人员的培训。
1．设备运行管理
设备运行管理是保证设备正常运行和完好率的重要环节，其管理的主要内容包括，制定系统操作规程、操作员责任界面及交接班制度等。
（1）系统操作规程
制定操作规程目的是为了保证设备和系统的正常运行，达到设备最佳的性能和体现系统设计目标，同时规范设备和系统运行时的基本操作要求，正确的操作是保证设备完好的重要基础。智能大厦设备与系统运行时的操作规程，通常包括以下的内容：①操作员进入系统，输入操作者编号和密码；②通过图形方式检索设备运行状况的操作；③设定设备故障报警或撤消报警；④设备报警信息和确认；⑤设备手动方式的控制和调节；⑥控制程序的手动方式执行；⑦设备运行时间的累计；⑧设备预防性维护提示；⑨设备运行参数和统计报表的打印；⑩操作员交班时，退出系统的操作；操作员填写和签署值班日志。
（2）操作员责任界面
操作员责任界面主要包括设备运行和报警信息的确认与处理。设备运行和报警信息确认与处理是指系统处于正常运行时，监控管理计算机CRT显示系统总图，当发生设备故障报警或运行状态过限报警，CRT上立即弹出故障设备位置图或设备运行图，操作员应在规定的时间内（例如30秒内）完成对该设备报警点的确认；操作员在CRT图形上确认报警点后，应立即通知工程维修部门进行检修。操作员并将该设备报警点的有关报警内容填入值班日志，其内容包括：报警点地址编号、报警时间、确认时间、报警状态（故障或过限）及复核结论。
（3）交接班制度
操作员在交接班时，交班人员应退出自己所监控管理的计算机，接班人员应以自己的编号和密码进入自己所监管的计算机，保卫部门和工程管理部门将按进入系统操作员的编号来进行系统和设备的安全管理；以便必要时进行查证。
2．设备维护管理
设备维护管理是为了使设备运行保持正常水平。正常水平是指，按照设备出厂时的技术指标规定达到的主要性能和能力水平或是根据使用要求所规定主要达到的水平。
设备维护管理主要分为故障性维修和预防性维护两类。
（1）故障性维修
设备或系统器材由于外界原因或产品质量问题造成意外事故而使设备或系统器材损坏而进行的紧急维修称为故障维修。通常故障性维修在迅速诊断设备器材的故障部位后，用备品备件来进行更换，使得设备或系统在尽可能短的时间内恢复正常运行。
（2）预防性维护
为了有效地延长设备使用年限和运行完好率，推迟更新大修的时间，提高设备的利用率和使用价值，使设备长期保持运转正常的状态，设备性能不会迅速减弱或损坏，避免发生重大设备故障，必须进行预防性维护。通过预防性维护对设备在使用期内进行定期保养和检测，防止设备和系统器材可能发生的故障和损坏。预防性维护保养也包括改良性维护，改良性维护是指对设备和系统的更新和改造提升，从而保证设备和系统能够不断的满足智能大厦功能的需要。
三、建筑智能化的节能管理
实现建筑智能化的节能是建设建筑智能化的追求目标，通过节能管理，节省建筑的运行和管理费用和成本。
1．建筑智能化节能管理概念
所谓建筑智能化的节能问题，就是指在建筑智能化内能源的消费和合理利用之间的平衡关系。
建筑智能化能源的消费（或称为耗能量）是指建筑建成以后，在使用过程中每年所需耗能量的总和。建筑物耗能也是一个国家总耗能的重要组成部分。欧美一些国家的建筑物耗能大约占全国总耗能的30%左右。
美国国家建筑规范标准会议（NC SBCS）于1973年制定了《新建筑物节能暂行标准》，美国国家标准局于1974年制定《新建筑物节能统计及评价标准》（1976年修订），美国政府于1978年11月颁布《国家能源法》，就能源政策中对建筑物节能提出了详细的法律规定，大大促进了美国在建筑物节能方面的工作，日本于1986年2月以来连续颁布了《建筑能源使用合理化的判断标准》、《已建和新建建筑物空调设备节能指南》等。法国、联邦德国、英国、加拿大等国政府在20世纪80年代前后颁布了《建筑物节能法》，我国建筑行业也在着手制定相应的建筑物节能管理措施和节能评估标准方面的工作。
《物业设备设施管理》一书的表14.4.1所示为欧美国家建筑能耗分配比例综合统计表，可以知道在建筑物耗能中，采暖、通风和空调耗能占65%，生活热水占15%，照明电梯、电视占14%，厨房炊事占6%，即用于建筑物采暖、通风和空调的能耗约占欧美十国总能耗的19.5%，这是一个相当可观的数字。
2．建筑智能化节能管理的措施和方法
建筑智能化节能管理不但包括传统建筑所采用的节能方法，更重要的是采用先进的科技来达到更准确的高效和控制，使能源的消耗更趋合理。通常建筑物节能的内容和对象包括建筑设计、空调系统、照明与设备。
（1）建筑设计
（2）空调系统
在满足人体舒适条件下，根据室外温、湿度变化，动态调节室内温、湿度设定值，温度17℃～28℃，相对湿度40%～70%。冬季取低值，夏季取高值。
采用热泵热回收系统。
防止过冷过热，增加控制精度。
进行最佳启停和运行时间控制。
采用计算机节能控制算法，克服设备运行冗余。 （3）照明与设备
（4）建筑智能化中的一些综合节能措施
① 提高室内温、湿度控制精度。建筑内温、湿度的变化与建筑节能有着紧密的相关性，据美国国家标准局统计资料表明，如果在夏季将设定值温度下调1℃，将增加9%的能耗；如果在冬季将设定值温度上调1℃，将增加12%的能耗。因此将建筑内温、湿度控制在设定值精度范围内是建筑空调节能的有效措施。欧美等国对不同建筑物内温度设定值如《物业设备设施管理》一书的表14.4.2所示，并要求其控制精度为：温度为±1.5℃，湿度为60%±5%的变化范围。
能源的越来越稀缺，使得节能和高效率地利用各种能源已经摆在了各个国家各级政府的日常议事日程上。选择高控制精度的建筑设备监控系统，是满足建筑室内温、湿控制精度的前提要求。据统计测试，超过空调系统控制精度1℃范围所造成的能耗损失将在10%以上。因此空调系统温、湿度控制精度越高，不但舒适性越好，同时节能效果也越明显。
② 新风量控制。从卫生的要求出发，建筑内每人都必须保证有一定的新风量，但新风量取得过多，将增加新风耗能量。新风量大小主要根据室内允许的二氧化碳浓度来确定，二氧化碳允许浓度值取0.1%，每人所需新风量约为每小时30m3左右。但是以二氧化碳浓度作为指标，不仅考虑了二氧化碳对人体的有害影响，也综合考虑温湿度、废气和粉尘等其他污染因素的影响。因而在除了二氧化碳气体之外的其他因素良好的情况下，可以考虑减少新风量。可以实施新风量控制的措施有以下两种方法。
③ 空调设备最佳启停控制。通过BAS系统对空调设备进行建筑预冷、预热的最佳启停时间的计算和控制，以缩短不必要的预冷、预热的宽容时间，达到节能的目的，同时在建筑预冷、预热时，关闭室外新风风阀，不仅可以减少设备容量，而且可以减少获取新风带来的冷却或加热的能量消耗。
④ 空调水系统平衡与变流量控制。通过科学合理的空调系统节能控制算法，不但可以达到温、湿度环境的自动控制，同时可以得到相当可观的节能效果。
空调系统的热交换本质是，一定流量的水通过表冷器与风机驱动的送风气流进行能量交换，因此能量交换的效率不但与风速和表冷器温度对热效率的影响有关，同时更与冷热供水流量与热效率相关。通常在没有采用对空调系统进行有效的空调供水系统平衡与变流量管理时，以恒定供回水压力差的方式来设定空调控制算法，结果温湿度控制精度很差，能量浪费也是极其明显的。这是由于在恒定的供回水压力差之下，自平衡能力很差，流量值与实际热交换的需要量相差甚远，往往造成温湿度失控，能量浪费和设备受损。
通过对空调系统最远端和最近端（相对于空调系统供回水积水器而言）的空调机，在不同供能状态和不同运行状态下的流量和控制效果测量参数分析，可知空调系统具有强烈的动态特点，运行状态中自控系统按照热交换的实际需要，动态地调节着各台空调机的电磁阀，控制流量进行相应变化，因此总的供回水流量值也始终处于不断变化之中，为了响应这种变化，供回水压力差必须随之有所调整以求得新的平衡。从这一点出发，在硬件一定的条件下流量的监控是节能的关键，必须随时调节，通过实验数据建立相应的变流量节能控制数学模型（算法），将空调供回水系统由开环系统变为闭环系统。
⑤ 克服暖通设计中带来的设备容量的冗余。由于目前大部分建筑设计院暖通专业的设计者，对目前建筑智能化所采用的BAS的功能了解得不够，通常在设计时，往往还是采用传统的冷热负荷的计算方式，没有足够的、准确的依据来科学核定空调系统热效率和能源消耗，因而造成设计中带来一定的设备容量和动力冗余，造成能源的浪费，而这种冗余是很难用人工监控的方式加以克服的。由于建筑智能化科学地运用建筑设备自动化系统的节能控制模式和算法，动态调整设备运行和投入台数，有效地克服了由于暖通设计中带来的设备容量和动力冗余而造成的能源浪费。
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